Método BRRRR: ¿La Estrategia Inmobiliaria Definitiva?
Conoce la Estrategia de Inversión Inmobiliaria más Famosa de EEUU.
Hasta hace pocos años tenía una imagen del sector hipotecario que se aleja mucho de la realidad.
Pensaba que todos los bancos operaban con un algoritmo que ponderaba tanto indicadores de datos interbancarios (EURIBOR) como datos sobre el perfil de riesgo del solicitante (CIRBE).
Sin embargo, la realidad es que NO es del todo así.
Ese algoritmo existe, pero no es la única variable que pondera en la concesión de una hipoteca. El factor humano, las intereses secundarios y los KPIs de cada banco ponderan mucho más de lo que creemos.
¿Corrupción, networking, cadena de favores? Quién sabe… este tema mejor lo dejamos para una futura ocasión.
Hoy os quiero hablar del famoso Método BRRRR, posiblemente la mejor estrategia de inversión inmobiliaria que existe.
¿Qué narices es el BRRRR?
B - Buy (Compra)
R - Renovate (Reforma)
R - Rent (Alquila)
R - Refinance (Rehipoteca)
R - Repeat (Repite)
Pero… ¿se puede llevar a cabo esta estrategia en España?
Pues bien, la respuesta es que DEPENDE.
La sucursal del Banco Sabadell de Paseo de la Castellana nº41 te puede decir que no y la de Paseo de la Castellana nº135 te puede decir que sí.
Yo te puedo decir que poder, lo que es poder, SE PUEDE.
La Clave del BRRRR
¿Por qué es tan interesante esta estrategia?
En pocas palabras: porque jugamos con el valor de tasación.
Compramos un inmueble con problemas y por ello obtenemos un descuento sobre su valor potencial de mercado.
Lo reformarmos aportando valor al activo (CAPEX).
Lo alquilamos para aumentar los ingresos netos y aumentar nuestro poder de negociación con el banco.
Solicitamos una hipoteca sobre el nuevo valor de tasación, que será superior al 100% del valor de compra + inversión en CAPEX.
Utilizamos esa financiación para comprar otro inmueble y repetir el proceso.
¿Por qué REhipoteca y no Hipoteca?
Debo destacar que estoy teniendo en cuenta únicamente criterios de optimización financiera.
Este método no será útil para el 99%, ya que debes disponer de suficiente liquidez como para poder afrontar la compra de tu primer inmueble a pulmón, algo prácticamente impensable para la gran mayoría de jóvenes españoles.
También cabe la posibilidad de que el banco no te quiera prestar ese dinero.
Ahora bien, si lo que quieres es seguir haciendo crecer la bola de nieve, no hay mejor estrategia que la rehipoteca (home equity), ya que podrás conseguir una segunda propiedad financiada al 100% por el banco (incluso más del 100%).
Comprar P1→ Rehipotecar P1 → Comprar P2 → Rehipotecar P2…
Ahora bien, esto no es tan fácil como parece. Existen 2 problemas principales:
Conseguir suficiente liquidez para comprar el primer inmueble al contado.
Que el banco te cierre el grifo.
Si inviertes como persona física tendrás más dificultades para encontrar bancos que te ofrezcan este tipo de productos. Sin embargo, si operas como sociedad y tu empresa cuenta con otros activos y presenta buenos resultados, la probabilidad de éxito será mucho mayor.