Ley de Vivienda: Nuevas Oportunidades de Inversión Inmobiliaria
A río revuelto, ganancia de pescadores.
La nueva ley de vivienda NO terminará ni con la inversión ni con la especulación inmobiliaria en España… ¡sino todo lo contrario!
Si eres autónomo, empresario o inversor, el riesgo político siempre será un factor que debas tener en cuenta en tu toma de decisiones. La figura reguladora del Estado es algo siempre ha estado ahí, y siempre permanecerá.
Y no, no te hablo de partidos políticos, te hablo de la figura Estado. No importa quién esté al frente del Gobierno.
El Estado no es más que una empresa gigantesca que vela por sus propios intereses, como toda empresa. Y sus intereses NO son precisamente los intereses de la mayoría de españoles, ¡ni mucho menos!
La misión del Estado es controlar a la población para poder permanecer en el poder el mayor tiempo posible. Y la mejor herramienta que tienen para lograrlo es apoderándose del mensaje, pero NUNCA solucionando problemas (como la sociedad cree).
Toda persona que entienda de marketing político sabrá que el mensaje es lo que importa, pero para nutrirse de un mensaje debe existir un problema.
Si terminas con el problema, ¿qué mensaje vas a vender?
En cuanto al problema de escasez de vivienda, tanto en el mercado de compraventa como en el mercado de alquiler, existen decenas de soluciones contrastadas empíricamente.
Un caso ejemplar sería el mercado inmobiliario de Malasia a principio de los 2000, que afrontaba el mismo problema.
¿Cómo se podría solucionar el problema de vivienda en España?
Liberalizando el suelo (más suelo urbanizable disponible)
Construir y promover vivienda pública
Rebajar impuestos inmobiliarios
Cualquiera de esas medidas ayudaría a aumentar el parque de vivienda. Pero, ¿eso le interesa al Estado realmente?
¿De verdad crees que el Gobierno no conoce perfectamente las consecuencias desastrosas que generará la nueva ley de vivienda?
Lo sabe perfectamente. El Gobierno cuenta con cientos de los mejores asesores económicos e inmobiliarios del país.
Recuerda: sin problema NO hay mensaje
Medidas Contempladas en la Ley de Vivienda
Efectos y consecuencias de la Nueva Ley de Vivienda
Pues bien, ahora sabemos que esto es lo que terminará sucediendo en el mercado de alquiler a largo plazo.
Pero Oscar, todo son consecuencias negativas, ¿dónde ves tú las oportunidades?
Oportunidades de Inversión Inmobiliaria
Los efectos de la ley de vivienda en el medio plazo provocarán que miles de propietarios prefieran vender su inmuebles antes que ponerlos en alquiler a largo plazo.
Al igual que sucedió en 2008 tras explotar la burbuja inmobiliaria, el 99% de inversores inmobiliarios estaban ATERRORIZADOS. No fue prácticamente hasta 2016 que el mercado inmobiliario empezó a recuperarse.
Durante esos años, los empresarios y inversores con mayor visión estratégica supieron adaptarse rápidamente a esa situación, cambiaron su estrategia de inversión y terminaron haciendo mucho dinero.
¿Qué harán ahora los inversores con visión estratégica?
1. House Flipping (Compra, Reforma y Venta)
En el medio plazo, si los efectos pronosticados de la nueva ley de vivienda se cumplen, veremos en el mercado buenas oportunidades en inmuebles para flippear de vendedores que prefieren no invertir en CAPEX para vender el inmueble ni tampoco encuentran una motivación económica suficiente para ponerlo en alquiler.
Esta estrategia será muy rentable si el ciclo de mercado y los tipos de interés acompañan.
2. Alquiler por Habitaciones
La nueva ley de vivienda, por el momento, solo regula los alquileres a largo plazo, aunque desde el Gobierno ya han anunciado que esperan incluir otros modelos de explotación bajo el mismo paraguas.
Lo que harán muchos inversores estratégicos será cambiar su estrategia inmobiliaria, es decir, en vez de alquilar a largo plazo (altamente regulado) preferirán alquilar por temporadas por habitaciones, cuya demanda en España es cada vez más alta.
Si el inmueble y su ubicación lo permite, NO tendrá sentido alquilar el inmueble a largo plazo, especialmente en inmuebles de +3 habitaciones ubicados en zonas universitarias.
3. Alquiler por Temporada
El alquiler por temporada es un híbrido entre el alquiler turístico y el alquiler a largo plazo. Esta modalidad de alquiler tampoco está regulada en la nueva ley de vivienda, por lo que puede resultar ser una buena estrategia para muchos inversores.
La demanda de alquileres por temporadas (estancias mensuales) está creciendo mucho en las principales zonas turísticas del país, especialmente en aquellas con un menor grado de estacionalidad y ratios de ocupación turística de +60%: Barcelona, Madrid, Valencia, Palma, Málaga…
4. Alquiler Turístico
De nuevo, si la ubicación y las características del inmueble lo permiten, una buena opción será obtener una licencia turística y explotar el inmueble por días en Booking, Airbnb…
Este modelo demanda una mayor dedicación por parte del propietario, por lo que puede no ser una opción ideal para muchos. Además, este modelo está cada vez más regulado, especialmente en las principales ciudades españolas: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla…
5. Rent to Rent
Este modelo de explotación alternativo se ha visto muy beneficiado con la nueva ley de vivienda. Muchos propietarios preferirán alquilar un inmueble a 5-10 años a un “inquilino” que, aunque subarriende el inmueble por habitaciones, también lo reformará, lo mantendrá en buenas condiciones y se ocupará de la gestión.
Muchos propietarios que busquen ingresos pasivos encontrarán esta opción muy atractiva.
En definitiva, el “jaque mate” a la inversión inmobiliaria está lejos de ser una realidad. Si eres un inversor estratégico y perspicaz, encontrarás nuevas oportunidades y reducirás tu competencia.
En los negocios y la inversión es muy importante ser proactivo, con visión estratégica y siempre querer ver el vaso medio lleno, y no medio vacío.
Ya lo dice el antiguo refrán: a río revuelto, ganancia de pescadores.
Desafortunadamente, el único perjudicado de todo esto -y el Estado lo sabe perfectamente– será el pobre inquilino que quiera alquilar y no encuentre inmueble alguno. Precisamente será esa misma persona quien se alarme por la situación y decida votar al partido que se apodere del mensaje, es decir, el mismo partido que ha creado en primer lugar ese problema.