Cómo analizar un inmueble de inversión en 5 minutos.
Céntrate en estos 3 parámetros cuando analices el potencial de una inversión inmobiliaria.
A pesar de lo que muchos creen, analizar el potencial de un inmueble de inversión es MUY fácil.
NO, no te hace falta calcular la TIR, ROCE, GRM… eso ya son métricas para instancias posteriores.
Si eres joven y no eres multimillonario, tu principal enfoque al invertir en inmuebles debe ser el FLUJO NETO DE CAJA.
Cuando valores un inmueble debes centrarte en 3 parámetros:
1. Tasa de Capitalización (cap rate)
La cap rate mide la rentabilidad media del mercado para un activo específico. ¿Cómo calcularla? Fácilmente con Idealista:
Seleccionas tu zona de inversión
Filtras características de tu inmueble objetivo
Estimas el precio medio de compra (€/m2)
Estimas el precio medio de alquiler (€/m2)
Calculas la rentabilidad media del mercado (%)
2. Margen de Explotación Neto (EBITDA)
¡OJO! Siempre debes calcularlo teniendo en cuenta tu estrategia de aportación de valor.
NUNCA JAMÁS inviertas en un inmueble sobre el cuál no puedas/sepas aportar valor. Para eso invierte en fondos indexados…
El EBITDA se calcula teniendo en cuenta los ingresos netos (rentas) menos los costes operativos.
3. Tasa de Estabilización (stabilized yield)
Y aquí viene el punto más importante: tu tasa de estabilización.
Esta tasa SIEMPRE debe ser superior a la tasa de capitalización, y cuanto más, ¡mejor!
Se calcula dividiendo el EBITDA por los costes totales de la inversión. La diferencia entre la tasa de estabilización y capitalización serán los beneficios que obtengas por tu estrategia de aportación de valor.
Tasa de Capitalización: 4%
Tasa de Estabilización: 7%
Beneficio por Aportación de Valor: +300pb (+3%)
Especialízate en un activo determinado, en una zona determinada y céntrate en tu capacidad de aportar valor.
Todo lo demás es ruido al principio. ¡Que no te mareen!
Obviamente, cuando pasamos esta etapa inicial es imprescindible examinar otras métricas más específicas y perfilar la operación. Empezar por el final es perder el tiempo…